Jak wybrać dewelopera 2

24th Czerwiec, 2010 - Napisał

Finansowanie inwestycji.

Przed wyborem dewelopera, musimy sprawdzić jego kondycję finansową oraz czy posiada odpowiednią umowę z bankiem na finansowanie konkretnej inwestycji. Czytając sprawozdanie finansowe firmy deweloperskiej Invest Komfort zwracajmy uwagę na wysokość kapitału zakładowego spółki oraz wysokość kapitału własnego i zapasowego. Należy sprawdzić, czy deweloper finansuje budowę jedynie ze środków przyszłych nabywców czy z kredytu budowlanego, który sam zaciągnął. Kredyt deweloperski jest obsługiwany za pośrednictwem rachunku zastrzeżonego, na którym są deponowane środki, stanowiące własność dewelopera m.in. wpływy z wpłat klientów kupujących mieszkania. Bank jako partner finansowy projektu monitoruje przebieg inwestycji i kontroluje prawidłowe wykorzystanie środków zgromadzonych na takim rachunku, uzależniając wypłatę kolejnych transz kredytu od realizacji poszczególnych etapów budowy. To zwiększa bezpieczeństwo inwestycji i zapewnia właściwy przebieg rozliczeń pieniężnych. Rachunek zastrzeżony jest administrowany przez bank finansujący inwestycję a środki na nim zgromadzone nie mogą być bez jego zgody kierowane na cele inne niż związane z daną budową.

Doświadczenie wykonawcy inwestycji.

Możemy też zapytać dewelopera kto jest wykonawcą inwestycji oraz i jaka jest zawarta z nim umowa . Oczywiście wątpliwe jest, alby deweloper udostępnił taką umowę, gdyż jest to tajemnica handlowa, ale sam fakt jej istnienia i znajomość firmy pozwoli nam ocenić, czy proces budowy interesującej budowy jest w pełni zaplanowany czasowo i finansowo. Jeśli chcemy ocenić realność otrzymania lokalu oferowaną przez dewelopera poprośmy o harmonogramy prac. Solidny deweloper tj Invest Komfort poinformuje nas o każdym z ww elementów i odpowie na wszystkie pytania.

Ostatnim krokiem przed wyborem dewelopera jest zapoznanie się z projektem umowy sprzedaży przygotowanym przez dewelopera. Obecnie, kiedy właściwie się nie zdarza, żeby gotowe domy czekały na klientów z deweloperem zwykle zawiera się tzw. umowę przedwstępną. Umowę ostateczną zawiera się wtedy, gdy dom jest już gotowy.
Analizując z kolei umowę proponowaną przez developera należy zwrócić uwagę na kilka ważnych aspektów:

  1. Dokładne opisanie stron umowy (oczywiście zwłaszcza developera)
  2. Precyzyjnie określony przedmiot umowy – powierzchnia domu, działki, zapewnienie o zadbaniu o infrastrukturę przez developera. Już na tym etapie powinien być wyznaczony zarządca całej nieruchomości.
  3. Przewłaszczenie działki przy wpłacaniu pierwszej raty.
  4. Określenie standardów wykonania poszczególnych elementów domu
  5. Dokładny czas realizacji etapów budowy oraz termin oddania nieruchomości do użytku.
  6. Cena i sposoby płatności, zabezpieczenie na wypadek niemożliwości zapłacenia raty. Złym rozwiązaniem jest ustalenie w umowie wartości „otwartej” kontraktu i możliwości ustalenia finalnej ceny po zakończeniu budowy.
  7. Wpłata ostatniej raty powinna nastąpić po odbiorze technicznym domu.
  8. Należy spróbować wynegocjować zapis o zadatku, który jest zwracany w podwójnej wysokości przy rozwiązaniu umowy z winy developera. Zaliczka natomiast jest zwracana w takiej wysokości, w jakiej została wpłacona.
  9. Należy umieścić zapisy o natychmiastowym usuwaniu usterek, oraz o karnych odsetkach dla developera za zwłokę z nie wywiązywania się z napraw w ustalonych terminach.
  10. Opcjonalnie można zastrzec, że przy odbiorze obecny będzie nasz inspektor nadzoru i prawnik.
  11. Odstąpienie od umowy powinno być ustalone na tych samych warunkach.

Umowa przedwstępna może być podpisana zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego – zależy to tylko od woli stron. Trzeba jednak wiedzieć, że umowa pisemna daje możliwość dochodzenia tylko wyrównania szkód, które wynikły z zaniechania czy też niewłaściwego działania dewelopera. Umowa w formie aktu notarialnego pozwala natomiast na dochodzenie na drodze sądowej obowiązku zawarcia umowy ostatecznej, a więc wybudowania domu. Renomowani deweloperzy tj Invest Komfort sami proponują umowę notarialną i dbają o właściwe jej sformułowanie

Nieruchomość może być też obciążona hipoteką, jeżeli deweloper posiłkuje się kredytem hipotecznym na realizację projektu. W takiej sytuacji sprawdźmy dokładnie, czy w zawieranej z nami umowie o tym wspomina i czy deklaruje spłacenie hipoteki do momentu przekazania mieszkania. Jeżeli takiego zobowiązania nie ma, poprośmy o wpisanie go do umowy.